被银行“惩罚”也要提前还房贷，真实原因是什么？

作者｜刘远举

知名财经专栏作家

多家智库研究员

现在，不少地方已经出现了业主提前还房贷困难的现象。

银行当然不希望客户提前还贷，按揭贷款属于优质贷款，带来稳定的收益，逾期贷款率和不良贷款率也低，提前还贷，会影响银行的贷款目标与利润。所以，一些银行规定了“提前还贷”的赔偿标准。

其实，提前还贷并不是才出现的现象，去年8月1日，交通银行就发布了“对提前还贷补偿金收费标准进行调整”的公告，这意味着贷款人如果提前还房贷，就必须支付“罚款”。

促成提前还贷最直接的因素，是存量房贷与新增房贷的利率差变大。伴随LPR报价多次下调，新增房贷利率大幅下行，当前存量房贷与新增房贷之间的利差在明显扩大。2021年买房的时候，首套房的利率可达6%以上，而现在的首套最低可低至4%，贷款利率之间的利差高达2个点。

如果贷款100万元，30年等额本息还款，一个月还款4774元，总还款额171.8万元；同样的如果利息提升到6%，一个月还款将达到5995元，总还款额将会上升到215.8万元。也就是说每个月会多还1200元，总还款会多44万元。如果贷款更高，达到300万元，每个月将接近多还4000元。显然，这是促成很多人提前还贷的最直接因素。

导致提前还贷现象的，还有很多其他原因。

现在很多城市都放松了限购政策，很多城市虽然有着限制开发商降价的政策，但执行起来都很松了，开发商为了回款，也给出了较大的优惠。这会刺激出很多改善型的需求，很多人就会想买第二套房。在买第二套房之前，他们就会还掉第一套的房贷。

另一个置换房产的动机是，目前一线城市限购限贷尚未放松，但很多二线城市都已经放开了。很多人就会卖掉三四线城市的房子，重新在二线城市置业，从而提升资产的稳定性。这也会形成提前还贷的需求。

很多人并不是没有钱还房贷，而是把钱拿去投资了。但是现在考虑到整体经济情况不好，以及对未来投资、经营收益的预期不高，人们就会选择提前还清房贷——反正都赚不到钱，何必再承担利息呢？

比如，买理财产品就是一种投资。以前银行理财收益能超过6％，一些嵌套信托的东西，甚至能给到8％。考虑到理财能保持现金的流动性，所以，理财即便赶不上房贷，人们也还是愿意的。但是随着理财收益下行，这个差异变大了，钱就不如拿去还贷款了。

买房也是一种投资。中国的房租相对房价并不高，房租收益远远抵不上房价的利息，但是房价上涨的收益会远高于利息收益，所以，人们情愿贷款承担利息，然后享受这个贷款带来的房价上涨收益。现在，房价不涨了，贷款买房，就变得不划算了，居民就会把贷款还掉。

总之，提前还房贷的背后，反映的是整个经济形势的影响。

当下，国家出台了许多刺激住房、汽车等消费措施，希望居民增加借贷，扩大消费。同时也出台了一些支持企业加杠杆的政策。但不管是居民还是企业，却不愿意扩大杠杆，既不愿意贷款，也不愿意增加消费。虽然利率降低，但银行的钱仍旧贷不出去。

在严厉的疫情管控措施中，很多企业停工停产，倒闭了，很多人失业了，现在虽然疫情已经过去了，一般来说，未来也不会有很高的感染高峰，但企业复苏可不是冬眠，一到春天就能立刻苏醒，而是需要一个较长的时间来慢慢恢复。

企业的情况对应着就业，居民面对失业增加，收入增长放缓的预期，自然会采取防御性策略——减少非必要性消费，节约支出，增加储蓄，以应对未来的不确定性。

在这种状况下，居民自然没有信心去增加信贷来进行投资或消费。某种程度上，三年疫情积累的问题，演变成了中长期问题。

那怎么面对居民提前还款的挑战呢？

首先，银行应该尊重这种意愿，而不是采取最初合约之外的办法，阻止居民提前还贷款。契约事关公平，也是一个国家经济发展的基础。

减少提前还款最直接的办法，当然是针对最直接的原因，降低存量房贷的利息。当然，降低存量房贷利率，虽然能减少提前还贷现象，但银行收益也会随之降低。

但从公平性上说，利息差异太大是不公平的。银行靠拖延时间、违约要求罚款的办法来阻止居民提前还款，也是不公平的。如果算更大的账，居民不提前还款，这些钱留在经济运行中，能扩大消费、投资，有利于稳经济。

宏观层面，托底房地产，加大基建投资力度，仍是基于路径依赖的现实办法。不过，在这条路径依赖中，要有新思维。

1月5日，央行、银保监会：新房价格连降3个月的城市，可放宽首套房贷款利率下限。一个上海的新房业主群中，大家讨论这个事。有人说：唉，没多大意思，上海房价又不可能三个月连续下跌，然后众人叹息，享受不到这个利好了。

但话说回来，这不就是信心？老百姓有信心，对北京、上海、广州、深圳，成都有信心，为什么偏偏非要老百姓对遵义、鹤岗，以及类似的三线四线五线城市有信心？既然要老百姓有信心，为何把老百姓、年轻人最想落地生根，成家立业，生娃养老的大城市藏着掖着？这就像商场促销，最抢手的东西，货源充足，但却偏偏不卖，这不是咄咄怪事吗？

促进就业是最好的提升人们对未来信心的途径。需要指出的是，促进实体经济发展的实质，不是在刺激经济发展，而是在调整产业结构，它的政策目的指向的不是就业、经济发展，而是某些经济部门的发展，某些经济部门的抑制。

这对当下经济来说，是需要付出的，而不只是收益。为了增进就业，提升人们对经济的信心，对能大量容纳就业的第三产业、服务业，应该予以扶持。

居民手上有了钱，只要对未来有信心，不是消费就是投资。创业大潮中，很多人甚至卖了房去投资。但信心没了，不投资了，也不会消费，而是会拿去还贷。所以，一切的关键还是在于预期与信心。

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